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什么是农村土地流转?如何合法流转农村承包地?你关心的农村土地经营权流转相关问题有权威解答了

发布时间:2021-05-07 17:09信息来源: 最高人民法院阅读次数:编辑:汪文浩 字体:【  

随着经济社会的发展,我国农村土地流转现象越来越多,土地如何流转才合法,如何流转才能保障自己的权益,《中华人民共和国农村土地承包法》专门作出了规定。2021年1月26日,农业农村部令第1号:《农村土地经营权流转管理办法》,自2021年3月1日起施行,这是农村土地流转的一部重要规章。本文拟就农村土地经营权流转相关问题作一梳理。


01

什么是农村土地流转?


我国农村土地实行集体所有权、农户承包权、土地经营权“三权”分置,我们讲的农村土地流转是指农村土地经营权流转。农村土地经营权流转是指在承包方与发包方承包关系保持不变的前提下,承包方依法在一定期限内将土地经营权部分或者全部交由他人自主开展农业生产经营的行为。


02

农村土地流转有哪些法律规定?


《农村土地承包法》第二章第五节第32条至第43条集中规定了农村土地承包经营权流转的问题,另外,2021年1月26日农业农村部发布《农村土地经营权流转管理办法》(农业农村部令2021年第1号),此为当前农村土地经营权流转的最重要规章。


03

农村土地流转应遵循什么原则?


土地经营权流转应当坚持农村土地农民集体所有、农户家庭承包经营的基本制度,保持农村土地承包关系稳定且长久不变,遵循依法、自愿、有偿原则,任何组织和个人不得强迫或者阻碍承包方流转土地经营权。土地流转不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途,不得破坏农业综合生产能力和农业生态环境;流转期限不得超过承包期的剩余期限;流转的受让方须有农业经营能力或者资质;在同等条件下,本集体经济组织成员享有优先权。


04

土地流转有哪些禁止性规定?


土地经营权流转有“四不得”:土地经营权流转不得损害农村集体经济组织和利害关系人的合法权益,不得破坏农业综合生产能力和农业生态环境,不得改变承包土地的所有权性质,不得改变农业用途,确保农地农用,优先用于粮食生产,制止耕地“非农化”、防止耕地“非粮化”。


05

土地流转由哪个部门管理?


《农村土地经营权流转管理办法》规定,农业农村部负责全国土地经营权流转及流转合同管理的指导。县级以上地方人民政府农业农村主管(农村经营管理)部门依照职责,负责本行政区域内土地经营权流转及流转合同管理。乡(镇)人民政府负责本行政区域内土地经营权流转及流转合同管理。


06

土地流转需是否需办理登记?


《农村土地承包法》规定,土地经营权流转期限为五年以上的,当事人可以向登记机构申请土地经营权登记。未经登记,不得对抗善意第三人。


07

村委会可以要求村民流转土地吗?


没有承包方的书面委托,任何组织和个人无权以任何方式决定流转承包方的土地经营权。承包方自愿委托发包方、中介组织或者他人流转其土地经营权的,应当由承包方出具流转委托书。委托书应当载明委托的事项、权限和期限等,并由委托人和受托人签字或者盖章。


08

对土地流转的受让方有哪些要求?


土地经营权流转的受让方应当为具有农业经营能力或者资质的组织和个人。在同等条件下,本集体经济组织成员享有优先权。受让方应当依照有关法律法规保护土地,受让方使用土地有“三禁止”:禁止改变土地的农业用途;禁止闲置、荒芜耕地,禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等;禁止占用永久基本农田发展林果业和挖塘养鱼。受让方将流转取得的土地经营权再流转以及向金融机构融资担保的,应当事先取得承包方书面同意,并向发包方备案。土地经营权人有权在合同约定的期限内占有农村土地,自主开展农业生产经营并取得收益。


09

土地流转的方式有哪些?


根据规定,承包方可以采取出租(转包)、入股或者其他符合有关法律和国家政策规定的方式流转土地经营权。出租(转包),是指承包方将部分或者全部土地经营权,租赁给他人从事农业生产经营。入股,是指承包方将部分或者全部土地经营权作价出资,成为公司、合作经济组织等股东或者成员,并用于农业生产经营。


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土地流转需要签流转合同吗?


承包方流转土地经营权,应当与受让方在协商一致的基础上签订书面流转合同,并向发包方备案。承包方将土地交由他人代耕不超过一年的,可以不签订书面合同。


土地经营权流转合同一般包括以下内容:

(一)双方当事人的姓名或者名称、住所、联系方式等;

(二)流转土地的名称、四至、面积、质量等级、土地类型、地块代码等;

(三)流转的期限和起止日期;

(四)流转方式;

(五)流转土地的用途;

(六)双方当事人的权利和义务;

(七)流转价款或者股份分红,以及支付方式和支付时间;

(八)合同到期后地上附着物及相关设施的处理;

(九)土地被依法征收、征用、占用时有关补偿费的归属;

(十)违约责任。

土地经营权流转合同示范文本由农业农村部制定。


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承包方在哪些情况下可以解除土地流转合同?


承包方不得单方解除土地经营权流转合同,但受让方有下列情形之一的除外:

(一)擅自改变土地的农业用途;

(二)弃耕抛荒连续两年以上;

(三)给土地造成严重损害或者严重破坏土地生态环境;

(四)其他严重违约行为。


有以上情形,承包方在合理期限内不解除土地经营权流转合同的,发包方有权要求终止土地经营权流转合同。


受让方对土地和土地生态环境造成的损害应当依法予以赔偿。


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土地经营权流转,各方法律关系如何规定?


承包方流转土地经营权的,其与发包方的承包关系不变。经承包方同意,受让方可以依法投资改良土壤,建设农业生产附属、配套设施,并按照合同约定对其投资部分获得合理补偿。土地经营权人有权在合同约定的期限内占有农村土地,自主开展农业生产经营并取得收益。经承包方书面同意,并向本集体经济组织备案,受让方可以再流转土地经营权。


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土地经营权可以融资吗?


《农村土地承包法》规定,承包方可以用承包地的土地经营权向金融机构融资担保,并向发包方备案。受让方通过流转取得的土地经营权,经承包方书面同意并向发包方备案,可以向金融机构融资担保。


担保物权自融资担保合同生效时设立。当事人可以向登记机构申请登记;未经登记,不得对抗善意第三人。实现担保物权时,担保物权人有权就土地经营权优先受偿。土地经营权融资担保办法由国务院有关部门规定。


14

对工商资本流转土地有哪些特别规定?


县级以上地方人民政府对工商企业等社会资本流转土地经营权,依法建立分级资格审查和项目审核制度、风险防范制度,加强事中事后监管,及时查处纠正违法违规行为。


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土地流转纠纷如何处理?


土地经营权流转发生争议或者纠纷的,当事人可以协商解决,也可以请求村民委员会、乡(镇)人民政府等进行调解。当事人不愿意协商、调解或者协商、调解不成的,可以向农村土地承包仲裁机构申请仲裁,也可以直接向人民法院提起诉讼。


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